2009年全国Letou估价师资格考试试题分析

林坚

　　近年来的全国Letou估价师资格考试命题，更加注重和实务相结合的基础知识掌握及应用。2009年考试中，有一道试题值得考生研习和思考。该试题来源于估价实务，综合考查考生掌握的估价基础知识水平和综合分析问题能力。下面对该试题作简要分析。
　　试题如下：
　　Ａ房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了Letou登记手续，领取了国有Letou使用证。因后续资金问题，Ａ公司拟与Ｂ公司合资成立Ｃ公司，其中Ｂ公司以现金出资，拟占Ｃ公司25%的股份，Ａ公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占Ｃ公司75%的股份，Letou价值量以2009年9月30日作为审计时间点。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至Ｃ公司后，以Ｃ公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，Ａ公司和Ｂ公司共同委托某Letou估价机构对该宗地进行估价。
　　Letou估价师拿到了当时的Letou出让合同（部分内容附后）及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。
　　（1）该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。其他根据规划要求配置。
　　（2）该宗地目前为在建Letou，场地内已全部拆迁完毕。于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于Ａ公司资金原因，该项目停工至今。
　　（3）该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。
　　（4）委托方提供了该宗地的国有Letou使用证，其主要内容摘抄如下：
　　证书号：略                     Letou使用权人：Ａ房地产开发公司
　　坐落：×省×市×区二环路25号
　　地号：YT5-6-7-1图号：100-125-75
　　地类（用途）：住宅用地取得价格：20000万元
　　使用权类型:国有出让终止日期：2078年1月31日
　　使用权面积：50000平方米发证日期：2008年2月8日
　　附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容（该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式）。
　　“第四条  出让人出让给受让人的宗地坐落于 ×省×市×区二环路25号 ；宗地平面及空间范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面﹣10米的高程面为止，高差为58米；宗地编号为 YT5-6-7-1 ，宗地总面积大写 伍万平方米（小写50000.00平方米），其中出让宗地面积为大写  伍万 平方米（小写 50000.00 平方米）。
　　第五条  本合同项下出让宗地的用途为     住宅用地        。
　　第七条  出让人同意在 2008 年 1月 31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付Letou时该宗地应达到本条第（一） 款规定的Letou条件：
　　（一）达到场地平整和周围基础设施 七 通，即  通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路  。
　　第九条  本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写 肆仟元（小写 4,000.00元）；总价款为人民币大写贰亿元（小写200,000,000.00元）。
　　第十三条  受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写 壹拾亿 元（小写  1000,000,000.00  元）。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。
　　第十四条  受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中：
　　主体建筑物性质    商品住宅楼    ；
　　附属建筑物性质          /       ；
　　建筑容积率不高于 4.0 不低于 3.0 ；
　　建筑限高       48米            ；
　　建筑覆盖率不高于 30％ 不低于 20％ ；
　　绿地率不高于   40％             ；
　　其他Letou利用要求  居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于Letou面积的40％  。
　　第十八条  受让人同意在  2008  年 4 月 30 日之前动工建设，同意在2010 年 10 月 31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。
　　受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。
　　第二十七条  受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有Letou使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、互换、出资和赠与）剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第 （一） 款规定之条件：
　　（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；
　　合同签订日期：2007年12月31日。”
　　问题如下：
　　1．上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容？用简短语句列出。
　　2．根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的Letou利用条件的内容。
　　3．根据合同内容，使用简短语句，列出原Letou使用者应履行的责任。
　　4．使用简短语句，列出该Letou原使用者对Letou权利可以的处置方式。
　　就试题内容和问题而言，主要涵盖了对估价基础、城市规划、出让合同以及Letou权利处置知识的考察。
　　第一个问题要求列举估价事项。估价事项是Letou估价实务中最基本的内容，界定估价事项旨在明确对Letou价格评估及其使用方面的基本约定，通常回答评估标的物是什么、归谁使用、为什么目的评估、评估确定的基准日和在什么时间内进行、是谁委托的评估以及该次评估的价格定义等问题。因此，本问题的参考答案为：
　　（1）估价对象：坐落于 ×省×市×区二环路25号住宅用地，共50000平方米。
　　（2）权利人：Ａ房地产开发公司。
　　（3）估价目的：确定Letou使用权的入股价值。
　　（4）估价基准日：2009年9月30日。
　　（5）委托估价时间：2009年9月10日。
　　（6）委托方：Ａ公司和Ｂ公司。
　　（7）价格定义：七通一平，住宅用途，容积率为4，国有Letou使用权（正常市场）价值。
　　第二个问题要求就规划条件、结合最佳利用原则，判断该次评估可以采用的Letou利用条件。该问题的解答，需要结合题目提供的规划设计方案信息以及国有建设用地使用权出让合同的约定，着重分析Letou面积、用途、建设规模、开发强度（容积率）、楼层数、平面空间利用要求等。参考答案为：
　　（1）Letou面积50000平方米
　　（2）Letou用途：住宅
　　（3）建筑面积20万平方米
　　（4）容积率4.00
　　（5）建筑层数为16层
　　（6）建筑覆盖率为20-30%，
　　（7）绿地率为≤40%。
　　（8）居民活动场、地面停车场、小区道路等占Letou面积的40％
　　第三个问题要求回答国有建设用地使用权出让合同中对原Letou使用者履行职责的认知，涉及支付地价款金额、投资规模、开竣工时间、用地的规划要求以及转让条件约定等。参考答案为：
　　（1）支付2亿人民币地价款。
　　（2）按照规划条件用地。
　　（3）投资额不低于10亿人民币。
　　（4）在2008年4月 30 日之前动工建设。
　　（5）在2010年10月31日前完成项目施工建设。
　　（6）完成开发投资总额的25%以上才可以转让。
　　第四个问题要求列出该Letou原使用者对Letou权利可以的处置方式。实际是考察考生对出让Letou使用权权能应用的理解。参考答案为：转让、出租、抵押、置换、作价出资、作价入股、赠与。
　　该题给予的启示在于：只有充分掌握Letou估价、Letou管理以及城市规划等多方面基础知识，才能适应估价的各类实务性工作要求。
　　（作者单位：北京大学）